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新政盈利与当下市场现状的冲突，，，也让政策落地遭遇现实阻碍。。。。

本文首发于21金融圈 未经授权 不得转载

作者 | 苏磊 王达毓

编辑 | 郭晓洁 丁海利

排版 | 王雅轩

差5万元，，，小王的“商转公”申请照旧卡在了最后一步。。。。

思量到商业贷款与公积金贷款之间可观的利率差，，，自五年前购房起，，，小王便一连关注商转公政策。。。。去年下半年，，，广州正式出台商业住房贷款转公积金贷款新政，，，但仅支持商贷转为纯公积金贷款。。。。小王咨询银行后相识到，，，受自身公积金可贷额度限制，，，想要完成转贷，，，需一次性自筹近30万元补足资金缺口以提前还掉部分商业贷款，，，他只能暂时弃捐妄想。。。。

今年5月尾，，，“穗八条”配套政策出台，，，广州将商转公政策调解为“公+商”组合模式，，，商转公可贷额度的盘算比例由原来的70%提高到现在的80%。。。。政策开闸后，，，小王连忙向银行咨询。。。。在向银行递交12份申请质料两周后，，，一纸房产评估报告让他停在了商转公的最后一步。。。。由于衡宇评估价低于预期，，，他仍需补足约5万元贷款差额，，，才华完成商转公。。。。

像小王这样的申请人，，，不在少数。。。。

为减轻住民房贷肩负，，，商转公近年已在海内多个都会落地推行。。。。广州今年进一步优化相关政策后，，，迅速引发大批存量房贷购房者关注。。。。但南方财经记者调研发明，，，只管新政释放利率盈利，，，不少购房者想要切换至利率更低的公积金贷款，，，却依旧被一笔资金缺口或是漫长的审批流程拦住去路。。。。

一道算不平的转贷账

今年5月26日，，，在“穗八条”相关新闻宣布会上，，，广州住房公积金治理中心体现，，，“原商业贷款在广州市公积金受托银行办理的，，，市民直接到该银行网点申请即可，，，也不需要自筹资金补足差额，，，可以直接转为组合贷。。。。”

政策调解后，，，小刘第一时间最先准备商转公申请。。。。在她看来，，，新政最大的转变在于允许办理组合贷，，，这意味着公积金额度缺乏的部分，，，可以继续保存商业贷款，，，不再需要像已往一样一次性筹钱补足差额。。。。

小刘现在的房贷为50万元左右的纯商业贷款，，，凭证她对新政的明确，，，她可以向公积金中心申请切合条件的一部分公积金贷款，，，置换存量商贷，，，缺乏部分则继续保存商贷。。。。

直到小刘正式向银行提交申请、咨询公积金中心后，，，她才发明并非云云。。。。

“各家银行和公积金中心给出的回复口径一致：80%限额约束的是组合贷款总额，，，而非公积金贷款单独部分。。。。”小刘告诉记者。。。。不少购房者由此陷入疑心：政策宣传允许直接手理组合贷、不必自筹差额，，，为何实操中仍然需要补足资金？？？？？？

凭证广州相关划定，，，商转公组合贷总额上限为衡宇评估价（或原购房价，，，取二者较低值）的80%，，，一旦购房者剩余商贷本金高于该上限，，，凌驾部分就需要申请人自筹资金先行结清。。。。

事实上，，，这套额度规则，，，叠加房产估值下行的现状，，，使得大宗申请人面临资金缺口。。。。类似情形并非广州特有，，，在部分已实验商转公政策的都会，，，额度限制、房产评估价下降等因素，，，也成为影响申请落地的主要因素。。。。只不过其他都会并未明确体现无需补足差额。。。。

小刘告诉记者，，，银行线上评估和上门评估得出的房产评估价基本一致，，，经测算，，，她的房产评估价对应的最高可转贷总额低于剩余商业贷款本金，，，两者之间保存约10万元的资金缺口，，，这笔款子需要自行补足才华启动商转公流程。。。。权衡之下，，，她选择了放弃。。。。

“这种情形下，，，我不会思量去办商转公。。。。”2020年购房的小赵告诉记者，，，其时其衡宇总价约300万元，，，贷款200万元。。。。经由数年还款后，，，贷款本金仍剩180多万元。。。。随着楼市调解，，，屋子目今市场估值回落至160万元左右，，，按政策测算最高可转贷额度仅128万元左右，，，与剩余贷款本金保存近50万元差额。。。。

房产评估是整个商转公流程中的要害前置环节，，，直接决议贷款额度上限。。。。银行白名单内的评估机构一般凭证目今市场价钱出具评估报告，，，银行和公积金中心据此审定可转贷额度。。。。

但近年来，，，二手房市场一连调解，，，不少购房者和贷款中介向记者体现，，，银行房产评估通常比同期市场价值更守旧。。。。双重因素叠加，，，直接降低了商转公可贷额度上限。。。。

新政盈利与当下市场现状的冲突，，，也让政策落地遭遇现实阻碍。。。。

以小王的履历为例，，，他剩余商业贷款本金约169万元，，，凭证划定，，，商转公组合贷总额不可凌驾房产评估价的80%。。。。据此测算，，，想要完整承接剩余贷款，，，衡宇评估价至少需要抵达211.25万元，，，一旦评估价低于该数值，，，爆发的资金缺口就需要小王自行补足。。。。

小王栖身在广州天河某小区，，，递交商转公申请两周后收到评估报告，，，衡宇评估总价仅206万元，，，仅为2020年购入价的65%。。。。

“购房平台小区成交价或许2万元/平方米，，，但银行评估单价只有1.8万元/平方米。。。。”小王坦言。。。。经核算，，，206万元评估价对应的最高可转贷额度为164.8万元，，，相较169万元的剩余贷款本金，，，仍保存约5万元差额。。。。

“我装修还花了20万元。。。。”小王说。。。。

购房平台上，，，小王所在的小区每平方米均价

补差额是道两难选择题

这样的案例不在少数。。。。

记者在多个社交平台和投诉平台上发明，，，不少购房者反映，，，评估机构给出的价钱显着低于自己的心理预期。。。。一位申请人体现，，，2019年买的屋子，，，现在已经打了4折，，，银行评估的房价还在购房软件显示的成交价基础上再打8折，，，纵然公积金贷款比例上升，，，仍然达不到要求。。。。

小王告诉记者，，，5万元的差额“咬咬牙还能凑出来”，，，但为了每个月节约几百元房贷利息，，，是否值得提前拿出这笔资金，，，他仍在犹豫。。。。

相比之下，，，不少申请人面临的是十几万元、几十万元的差额，，，补齐资金并非易事。。。。

为了补齐差额，，，部分购房者正思量通过申请信用贷款、消耗贷款等方式筹集资金，，，先行结清商转公无法笼罩的贷款余额。。。。不过，，，由于信用贷款限期通常仅3年至5年，，，不少人仍在犹豫。。。。

“为了补齐24万元的差额，，，我妄想让亲戚资助申请一笔消耗贷款，，，线上直接审批，，，回访时就说是用于消耗。。。。”小宋告诉记者，，，为了顺遂办理商转公，，，按现在利率盘算，，，即便增添一笔消耗贷款，，，每个月仍能节约三四百元。。。。不过，，，由于其咨询的银行消耗贷款限期最长只有5年，，，小宋还在权衡。。。。

小宋们要考量的不但是商转公后每月镌汰的利息支出，，，还要综合评估短期融资本钱、贷款限期以及一次性筹措差额资金带来的现金流压力。。。。

别的，，，挪用贷款自己是违规行为。。。。凭证《中华人民共和国民法典》第六百七十三条划定：“乞贷人未凭证约定的乞贷用途使用乞贷的，，，贷款人可以阻止发放乞贷、提前收回乞贷或者扫除条约。。。。”

据媒体报道，，，有市民将自己的履历向12345热线投诉后，，，广州住房公积金治理中心回复称需要补齐差额，，，只不过对背后原因举行相识释。。。。

这份回复称：“商转公”转贷后的组合贷款总额不凌驾购房总价款的80%是确保住房公积金资金清静的须要步伐。。。。商转公贷款的笼罩规模较广，，，差别的房产价值变换情形各异，，，在政策解读时难以所有列出。。。。为尽可能平衡风险治理和群众需求，，，已将转贷额度上限由购房总价款的70%提高到了80%，，，尽可能镌汰乞贷人自筹资金部分。。。。

关于不少申请人关注的房产评估问题，，，广州12345的事情职员告诉南方财经记者：“衡宇其市价钱和现在重新评估的价钱，，，以其中较低者为准，，，可贷额度不可凌驾这个的80%。。。。”关于可贷额度需凭证现在房产价值的80%盘算的划定，，，热线事情职员回应称，，，该比例属于现行政谋划定，，，详细制订原因无法进一步诠释。。。。

补齐差额只是第一关

纵然补足了差额，，，商转公还需要期待银行和公积金中心的审批。。。。

事实上，，，目今集中泛起的商转公需求，，，与2020年前后的楼市情形有关。。。。彼时房地产市场生意活跃，，，而公积金贷款涉及审核、审批等多个环节，，，整体放款周期普遍为3个月甚至更久。。。。相比之下，，，商业贷款作为银行的优质稳固资产，，，在市场上行期被开发商、银行等市场主体普遍接受，，，审批、放款速率更快。。。。彼时不少购房者为尽快完成生意，，，选择办理纯商业贷款或提高商业贷款比例。。。。

只管近年贷款利率一连走低，，，但公积金贷款相较商贷仍具有利率优势。。。。陪同商转公新政落地，，，市场泛起了大宗的商转公需求。。。。

但不少购房者感伤，，，昔时申请商贷时放款很快，，，轮到办理商转公、结清旧贷时，，，流程阻力显着更大。。。。

而多位银行内部人士也向记者体现，，，在目今资产相对稀缺的配景下，，，住房按揭贷款仍是银行的主要资产之一。。。。商转公对银行来说意味着存量优质资产流失，，，因此银行办理商贷提前还款营业自然不会像放款那样起劲。。。。

凭证广州相关划定，，，商转公贷款的额度不得高于原商业贷款余额与未来三个月送还本金的差额。。。。关于为何需扣减未来三个月送还本金，，，广州12345的事情职员告诉南方财经记者，，，这是思量到商转公审批流程预计耗时三个月左右。。。。

广州12345公众号回复记者的截图

小王向记者先容，，，他2020年买房，，，2021年就最先关注商转公。。。。

小王告诉记者，，，在办理商转公历程中，，，他曾就广州商转公起步较晚咨询过公积金中心事情职员，，，彼时势情职员回复小王称，，，商转公是将原本属于商业银行系统的住房贷款，，，转入住房公积金贷款系统。。。。若是短时间内大宗存量房贷转入，，，公积金资金池将面临更大的资金压力。。。。

小王说，，，从准备12份申请质料，，，到房产评估、银行审核、系统录入，，，再到公积金中心审批，，，每一个环节都需要时间。。。。其间他多次往返银行增补质料、询问进度。。。。纵然补足了差额，，，凭证银行预估，，，整个流程最快也要一个多月，，，而阻止采访时，，，小王的商转公申请仍未办结。。。。

“我买房都没这么贫困。。。。”他说。。。。

商转公历程中泛起的资金缺口问题，，，并非广州独吞的征象。。。。在深圳、武汉等已实验商转公政策的都会，，，在贷款额度缺乏以笼罩剩余贷款余额的情形下，，，申请人仍需先补足差额。。。。关于市民关注的补差额问题，，，外地住房公积金治理部分均体现，，，申请人需要先补足差额以包管公积金贷款的清静。。。。

有专家指出，，，公共政策的一大特点就是涉及面广、面临的群体利益诉求多元，，，这就要求公共政策能够尽可能地反映民意。。。。涉及群众亲自利益的公共政策，，，在制订和执行历程中应充分听取各方意见、回应社会诉求，，，并凭证现实反馈实时完善调解，，，才华提升政策的科学性、合理性和可执行性。。。。

政策释放了起劲信号，，，但市场现状、公积金系统的风控底线、银行端的资产诉求、冗长的审批流程等多重因素叠加，，，让商转公新政的落地陷入逆境，，，购房者卡在盈利兑现的“最后一公里”。。。。

关于购房者而言，，，真正期待的并非只是政策“开闸”，，，而是在风险可控的条件下，，，转贷政策能真正落地兑现。。。。

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