SKP、荟聚，，，，，，漂亮旅馆、美高梅等商业地产都卖了，，，，，，之前投中网一经写过，，，，，，只管各家出售原因差别，，，，，，但却指向了一个徐徐清朗的趋势，，，，，，中国的商业地产早就不是已往依赖地段加土地增值的单边逻辑了。。。。。。

最近，，，，，，全球私募巨头KKR正追求以大幅折价出售其在中国持有的9处商业房地产资产，，，，，，预期成交价仅为当初收购本钱的50%左右。。。。。。险些统一时间，，，，，，资管机构AEW Capital Management也在同步抛售其在北京、上海的焦点写字楼组合。。。。。。

与之前有所差别的是，，，，，，这次生意的关注度不在于出售项目，，，，，，而在于出售方KKR和AEW。。。。。。2019至2022年前后，，，，，，美元私募、资管曾集中加码海内一线焦点都会商业物业，，，，，，KKR、AEW目今待售的这批项目，，，，，，也正是这一轮结构性结构阶段入手的标的。。。。。。

那时间外资的逻辑很简朴，，，，，，低价拿楼，，，，，，稳住租金收益，，，，，，等几年市场回暖资产升值后溢价离场，，，，，，但一个基金存续期的时间已往，，，，，，纷纷最先清盘割肉离场。。。。。。

扛不住了。。。。。。

外资PE断臂时刻

作为这次的主角之一，，，，，，KKR的拟出售名单很长，，，，，，从长租公寓到外滩旅馆共有九个项目，，，，，，笼罩北京、上海、广州、成都等多个都会，，，，，，其中两处标的已明确进入出售名单，，，，，，划分是北京大兴方隅公寓和上外洋滩豫园桔子水晶旅馆，，，，，，报价均为9亿左右。。。。。。

相比来看，，，，，，AEW此次出售的资产种别较量简单，，，，，，所有为写字楼，，，，，，包括北京泓晟国际中心、京印国际中心和上海浦发大厦，，，，，，总价值也更高。。。。。。

一个细节是，，，，，，不管是KKR照旧AEW，，，，，，现在都面临着40%至50%的资产缩水。。。。。。

详细地，，，，，，KKR在2022年以18.7亿元买入的方隅公寓，，，，，，四年后以约9亿元脱手，，，，，，股权投资部分险些所有淹没。。。。。。同样AEW此前以45亿元买入的泓晟国际中心、27.52亿元收购的浦发大厦，，，，，，售价同样近乎折腰。。。。。。

这意味着，，，，，，这些一经被视为优质资产的中国商业地产项目，，，，，，现在卖掉后的回款，，，，，，仅够笼罩当初收购时借下的银行贷款，，，，，，而贷款金额，，，，，，约为原始购入价的50%至60%。。。。。；；；；；痪浠八，，，，，，资产估值恰恰击穿自有资源金，，，，，，只能折价卖楼还债。。。。。。

这不是孤例，，，，，，也是在7月，，，，，，市场传出基汇资源拟出售位于上海闵行的华润万象城A、B、C、D四栋甲级独栋办公楼的新闻。。。。。。

2019年1月，，，，，，基汇资源以28亿元总价从华润资源手中拿下这四栋超甲级写字楼，，，，，，其时被视为外资加仓中国焦点商办资产的经典案例。。。。。。七年之后，，，，，，四栋楼整体打包估值仅为15亿至18亿元，，，，，，相比买入价，，，，，，账面缩水高达10亿至13亿元。。。。。。

为何都在选择此时出售？？？

AEW给出的出售理由很直白，，，，，，回笼资金，，，，，，送还银行贷款。。。。。。若不实时处理，，，，，，可能触发贷款违约。。。。。。

KKR方面尚有更深层的原因，，，，，，其房地产专项基金已经到了退出期。。。。。。

2021年，，，，，，KKR完成了其首支专项基金KKR Asia Real Estate Partners（AREP）的募资，，，，，，规模17亿美元，，，，，，此前2020年年中曾完成6.98亿美元的首轮召募，，，，，，目的规模为15亿美元。。。。。。之后便一再在亚太地区举行投资，，，，，，北京大兴方隅公寓就是这时期购置的标的。。。。。。

而这类基金的特点是存续期相对较短，，，，，，一般是五到十年，，，，，，凭证老例，，，，，，不管是2021年买下的北京大兴方隅公寓照旧更早之前收购的上外洋滩豫园桔子水晶旅馆，，，，，，都进入到了退出窗口。。。。。。

事实上，，，，，，不止KKR，，，，，，2017年到2021年是外资放肆加仓中国一线商业的主要窗口期，，，，，，时至今日，，，，，，大部分美元地产基金已陆续进入退出期，，，，，，必需变现资产向LP返还资金。。。。。。

另外虽然价钱不睬想，，，，，，但从宏观上看，，，，，，数据照旧较量乐观。。。。。。高力国际数据显示，，，，，，2026年上半年，，，，，，天下大宗资产生意额为1212亿元，，，，，，同比增添76.2%。。。。。。若是资产质量较好，，，，，，其降价后对潜在买家仍具备强盛吸引力。。。。。。

远的不说，，，，，，最近两个月不但有拼多多相关主体以33.7亿元买下上海星展银行大厦创下了上半年上海成交金额之最，，，，，，也有美格智能以2.85亿元从汇丰等外资机构手中买下上海维璟中心A栋。。。。。。

更要害的是，，，，，，在目今重大配景下，，，，，，中国古板商业地产资产正从全球设置的焦点标配降级为低权重可选资产。。。。。。资金正在回流西欧市场，，，，，，或流入先进制造园区、半导体园区、研发中心、数据中心等战略行业和收益更高的赛道。。。。。。

一个极具象征意义的征象，，，，，，在出售中国商业资产之前，，，，，，KKR于2026年2月以66亿新元（约合51亿美元）拿下了新科电信媒体全球数据中心公司（STT GDC）剩余82%股权，，，，，，这是KKR迄今在亚太地区规模最大的基础设施投资，，，，，，这不是无意，，，，，，而是全球资源设置逻辑重写的缩影。。。。。。

可见，，，，，，资金没有消逝，，，，，，只是换了一个偏向。。。。。。

从贝莱德到KKR，，，，，，一个时代的落幕

话说回来，，，，，，KKR和AEW不过是这场退却潮中最新亮相的两张面目。。。。。。

已往一年间，，，，，，包括贝莱德、基汇资源、阿布扎比投资局和新加坡凯德在内的一众曾高调抄底中国商业地产的全球资源，，，，，，正以有数的速率批量离场。。。。。。

其中贝莱德的处境最为戏剧化。。。。。。这家治理着凌驾15万亿美元资产的全球最大资管公司，，，，，，在中国写字楼投资上一连栽了两个跟头。。。。。。

2025年头，，，，，，贝莱德旗下某基金因一笔7.8亿元贷款违约，，，，，，被迫将位于上海普陀区的北岸长风E幢和G幢写字楼移交给渣打银行。。。。。。这两栋楼总修建面积约2.78万平方米，，，，，，是2018年贝莱德以12亿元从保德信金融集团手中购入的，，，，，，其中7.8亿元来自渣打银行贷款。。。。。。

2023年贷款到期时，，，，，，贝莱德曾申请展期一年，，，，，，同时实验以七折（约8.4亿元）对外出售，，，，，，但无人问津。。。。。。展期到期后，，，，，，贝莱德选择不再延期，，，，，，直接让渣打银行没收资产。。。。。。

最终，，，，，，渣打银行以约7亿元将两栋楼转手给了鼎一投资，，，，，，这个价钱较贝莱德昔时的收购价折让48%，，，，，，甚至比2016年李嘉诚家族首次出售时的8.3亿元还低了15.7%。。。。。。

紧接着，，，，，，贝莱德又以9亿元洒泪甩卖了上海中港汇大厦。。。。。。这座27层的商办综合体是贝莱德在华投资的第一个商业地产项目，，，，，，2017年以13.7亿元购入，，，，，，最终折让34%脱手。。。。。。

两笔生意合计，，，，，，贝莱德在中国写字楼上的亏损凌驾8亿元，，，，，，同时也给渣打银行牵头的贷款机构带来了凌驾10%的损失。。。。。。

顶级机构的接连离场，，，，，，从某种水平上证实晰低谷买入，，，，，，行情回暖后溢价退出的经典投资逻辑彻底失效了，，，，，，也意味着外资在中国商业地产故事的落幕。。。。。。

据MSCI Real Capital Analytics的数据显示，，，，，，已往15年里，，，，，，外资PE在中国的写字楼、客栈、购物中心和数据中心投资了近1400亿美元。。。。。。

尤其是2015年到2020年，，，，，，中国房地产市场处于上升周期，，，，，，一线都会焦点商办资产被视为全球最优质的设置标的之一。。。。。。阿布扎比投资局、贝莱德、KKR、基汇资源、凯德，，，，，，这些名字频仍泛起在中国大宗物业生意的买家名单上。。。。。。

他们带来低本钱美元资金，，，，，，以焦点地段甲级写字楼为载体，，，，，，构建起一条收购、运营、证券化退出的完整资源链条。。。。。。

然而好运并不常在。。。。。。接下来的几年，，，，，，房地产三道红线出台，，，，，，市场见顶回落，，，，，，写字楼空置率最先攀升。。。。。。外资机构不再新增大额收购，，，，，，但仍持有存量资产，，，，，，期待市场回暖。。。。。。

让人没想到的是，，，，，，比市场苏醒先到的是退出期，，，，，，这关于在办公资产市场估值处于历史高位接盘的投资者们来说，，，，，，割肉离场似乎成为了某种必定。。。。。。

虽然，，，，，，对中国商业资产来讲，，，，，，这也不全是坏处。。。。。。2026年上半年天下大宗资产生意中，，，，，，内资机构、险资和民企成为市场主力买家，，，，，，外资占比已缺乏3%。。。。。。

已往，，，，，，外资机构以其成熟的估值模子和全球化的benchmark界说了中国焦点写字楼值几多钱，，，，，，无论是 SKP、荟聚这类本土商业轻资产化出让股权，，，，，，照旧外资批量折价清仓老旧商办，，，，，，你都可以看到一批正在浮现的内资实力，，，，，，险资和国资以全新的定价逻辑接盘，，，，，，中国商业地产也随之离别了高速套利的时代。。。。。。

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