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杭州316平豪宅卖不掉 房东＂自残式＂拍卖＂白菜价＂成交
，，，，，，鸿博综合

“禁止易
，，，，，，总算是开张了。。。”杭州拱墅区桥西板块的中介们
，，，，，，这几天聊到小河云庄时
，，，，，，；；；崴嫡庋痪淇“。。。

就在上周
，，，，，，这个业内称为“运河滨最后一块宝地”上建起来的高端小区
，，，，，，在阿里拍卖平台“破冰”
，，，，，，一套修建面积约316.07平方米的洋房
，，，，，，以1844.68万元的总价落槌
，，，，，，折合单价约5.84万元/平方米。。。

这个价钱
，，，，，，放在两年前
，，，，，，是桥西房东们眼中的“白菜价”；；；放在现在
，，，，，，却像一根针
，，，，，，扎破了这个昔日红盘最后一点关于“暴富”的念想。。。

这场拍卖背后
，，，，，，是小河云庄以致整个杭州高端改善二手房市场
，，，，，，一场关于定价权的心理博弈
，，，，，，一场时代滤镜的祛魅。。。

房产以1844.68万元的总价落槌

摇号时的“天选之子”

二手市场的“烫手山芋”

时间倒回2021年12月22日
，，，，，，那是一个杭州地产人影象犹新的冬天。。。在杭州国立公证处
，，，，，，杭州首次实验土拍线下摇号。。。其时最受瞩目的小河油库地块（即小河云庄前身）
，，，，，，引来了24家房企竞相争抢。。。

现场的空气险些凝固。。。当摇号效果确定是“德信”这家房企时
，，，，，，人群中发出一阵压制不住的骚动。。。听说
，，，，，，其时身穿红白相间棒球服的德信代表愣了好几秒才反映过来
，，，，，，随即被其他房企的投拓职员拉到一边
，，，，，，对方压低声音问：“兄弟
，，，，，，有没有兴趣一起联合开发？？？”那种艳羡与急切
，，，，，，似乎这不是一块地
，，，，，，而是一张中奖的彩票。。。

昔时土拍摇号
，，，，，，热闹的开发商候场区

彼时
，，，，，，所有人都相信
，，，，，，这块容积率仅1.7、一线临运河的宝地
，，，，，，必定是板块未来的房价天花板。。。

2023年8月小河云庄开盘时
，，，，，，即便与红盘杭州IFC撞车
，，，，，，小河云庄依然吸引1249组家庭摇号
，，，，，，中签率低至10.97%
，，，，，，差点触发限售。。。“买到就是赚到” 是那批幸运儿唯一的念头。。。

但今年1月30日交付后
，，，，，，运气的齿轮最先反向转动。。。

凭证以往逻辑
，，，，，，这种“限价倒挂神盘”交付后
，，，，，，第一波集中挂牌和“先遣步队”的成交价
，，，，，，将直接界说小区的江湖职位。。。但时至今日
，，，，，，除了此次阿里拍卖这套商拍的房源外
，，，，，，该小区无一成交。。。

板块内资深经纪人透露
，，，，，，现在某大型二手房生意平台挂牌小河云庄近40套
，，，，，，全小区挂牌比例凌驾30%。。。这个“抛售率”在杭州次新居中名列前茅。。。

“自残式”起拍

是“破冰”照旧烟幕弹

既然二手市场带看寥寥
，，，，，，房东只好另辟蹊径——商拍。。。

这次拍卖的是小河云庄低区房源
，，，，，，虽位于南面第一排
，，，，，，但视野受限于前方妄想商业用地
，，，，，，并无一线运河景观。。。

拍卖的噱头十足——起拍价仅889.68万元
，，，，，，相当于新居开盘价的腰斩。。。这种“自残式”起拍确实引来了11人报名
，，，，，，但仔细翻看87轮出价纪录
，，，，，，真正较量的也就两三副面目。。。

最终5.84万元/平方米的成交价
，，，，，，加上50万元车位费、平台服务费及未满两年的增值税
，，，，，，现实到手本钱凌驾6.2万元/平方米。。。

小河云庄小区情形实拍图

这个价钱
，，，，，，相比周边凯德龙湾、九龙仓碧玺这些房龄十多年的次新居
，，，，，，贵了近万元/平方米
，，，，，，似乎维持住了“天选之子”的体面。。。

但在资深中介老白看来：“商拍水分大
，，，，，，这更像是房东清静台的联手自救。。。”他说
，，，，，，若是过段时间这套房源并未在不动产挂号中心网签
，，，，，，那这场合谓的“破冰”
，，，，，，就可能是个烟幕弹。。。

无论是真成交照旧行为艺术
，，，，，，小河云庄的房东们需要认清一个现实：买家在履历了市场教育后
，，，，，，已经变得极端理性。。。

谁都不想接“最后一棒”

不少高端二手房面临流动性枯竭

小河云庄的尴尬
，，，，，，并非孤例。。。它像一面镜子
，，，，，，照出了当下杭州部分高端大户型“有价无市”的拮据。。。

首先
，，，，，，是价钱预期严重错位。。。桥西资深经纪人聪哥剖析
，，，，，，昔时房东们“保8冲10”的梦太美。。。好比小河云庄有一套挂牌4500万元、单价超13万元的342平方米房源
，，，，，，至今未调价。。。而至心想卖的
，，，，，，如一套324平方米洋房
，，，，，，挂牌价从2590万元一起降到2298万元
，，，，，，折合7.1万元/平方米。。。即便云云
，，，，，，近30天带看了21次
，，，，，，买家照旧不下手。。。

小河云庄公区实景图

为啥？？？买家心态很统一：“房东新居买入均价才5.14万元/平方米
，，，，，，在这行情下
，，，，，，凭啥还要让我替他们兑现五六百万元的利润？？？”

在下行周期里
，，，，，，房东利润丰盛
，，，，，，成了成交的最大障碍
，，，，，，由于买家总以为尚有降价空间
，，，，，，谁都不想接“最后一棒”。。。

其次
，，，，，，是产品代际的降维攻击。。。小河云庄是限价时代的产品
，，，，，，虽有地段光环
，，，，，，但德信暴雷后的资金压力
，，，，，，导致其在园林、公区、装标上不尽如人意。。。而现在
，，，，，，杭州不限价的新居市场早已“卷出天涯”——更高的得房率、更豪华的会所、更极致的精装。。。

有行业专家以为
，，，，，，不限价新居对同价位二手房形成了显着的“压制效应”。。。手握上万万预算的改善型购房者
，，，，，，作为买方市场
，，，，，，眼下可以“既要又要”。。。与其为桥西的“旧梦”买单
，，，，，，不如去拥抱产品力迭代的钱江新城二期、申花或运河滨新出的低密“新欢”。。。

放眼整个桥西
，，，，，，焦点购置力关于高价大户型已经钝化。。。板块内的顶豪江南里
，，，，，，从去年到现在仅成交一套；；；大河宸章、运河宸园成交的主力皆是89平方米小户型
，，，，，，大户型鲜有问津。。。

那么
，，，，，，你以为小河云庄二手房最合理的价钱区间是几多？？？在谈论区留言聊聊吧。。。

橙柿互动·都会快报 记者 陆丹

编辑 成嘉怡

审核 潘俐 邵宇峰

校对 陈洁珍