“禁止易，，
，
，，总算是开张了。。。。”杭州拱墅区桥西板块的中介们，，
，
，，这几天聊到小河云庄时，，
，
，，；；；；；；崴嫡庋痪淇“。。。。

就在上周，，
，
，，这个业内称为“运河滨最后一块宝地”上建起来的高端小区，，
，
，，在阿里拍卖平台“破冰”，，
，
，，一套修建面积约316.07平方米的洋房，，
，
，，以1844.68万元的总价落槌，，
，
，，折合单价约5.84万元/平方米。。。。

这个价钱，，
，
，，放在两年前，，
，
，，是桥西房东们眼中的“白菜价”；；；；；；放在现在，，
，
，，却像一根针，，
，
，，扎破了这个昔日红盘最后一点关于“暴富”的念想。。。。

这场拍卖背后，，
，
，，是小河云庄以致整个杭州高端改善二手房市场，，
，
，，一场关于定价权的心理博弈，，
，
，，一场时代滤镜的祛魅。。。。

房产以1844.68万元的总价落槌

摇号时的“天选之子”

二手市场的“烫手山芋”

时间倒回2021年12月22日，，
，
，，那是一个杭州地产人影象犹新的冬天。。。。在杭州国立公证处，，
，
，，杭州首次实验土拍线下摇号。。。。其时最受瞩目的小河油库地块（即小河云庄前身），，
，
，，引来了24家房企竞相争抢。。。。

现场的空气险些凝固。。。。当摇号效果确定是“德信”这家房企时，，
，
，，人群中发出一阵压制不住的骚动。。。。听说，，
，
，，其时身穿红白相间棒球服的德信代表愣了好几秒才反映过来，，
，
，，随即被其他房企的投拓职员拉到一边，，
，
，，对方压低声音问：“兄弟，，
，
，，有没有兴趣一起联合开发？
？？？”那种艳羡与急切，，
，
，，似乎这不是一块地，，
，
，，而是一张中奖的彩票。。。。

昔时土拍摇号，，
，
，，热闹的开发商候场区

彼时，，
，
，，所有人都相信，，
，
，，这块容积率仅1.7、一线临运河的宝地，，
，
，，必定是板块未来的房价天花板。。。。

2023年8月小河云庄开盘时，，
，
，，即便与红盘杭州IFC撞车，，
，
，，小河云庄依然吸引1249组家庭摇号，，
，
，，中签率低至10.97%，，
，
，，差点触发限售。。。。“买到就是赚到” 是那批幸运儿唯一的念头。。。。

但今年1月30日交付后，，
，
，，运气的齿轮最先反向转动。。。。

凭证以往逻辑，，
，
，，这种“限价倒挂神盘”交付后，，
，
，，第一波集中挂牌和“先遣步队”的成交价，，
，
，，将直接界说小区的江湖职位。。。。但时至今日，，
，
，，除了此次阿里拍卖这套商拍的房源外，，
，
，，该小区无一成交。。。。

板块内资深经纪人透露，，
，
，，现在某大型二手房生意平台挂牌小河云庄近40套，，
，
，，全小区挂牌比例凌驾30%。。。。这个“抛售率”在杭州次新居中名列前茅。。。。

“自残式”起拍

是“破冰”照旧烟幕弹

既然二手市场带看寥寥，，
，
，，房东只好另辟蹊径——商拍。。。。

这次拍卖的是小河云庄低区房源，，
，
，，虽位于南面第一排，，
，
，，但视野受限于前方妄想商业用地，，
，
，，并无一线运河景观。。。。

拍卖的噱头十足——起拍价仅889.68万元，，
，
，，相当于新居开盘价的腰斩。。。。这种“自残式”起拍确实引来了11人报名，，
，
，，但仔细翻看87轮出价纪录，，
，
，，真正较量的也就两三副面目。。。。

最终5.84万元/平方米的成交价，，
，
，，加上50万元车位费、平台服务费及未满两年的增值税，，
，
，，现实到手本钱凌驾6.2万元/平方米。。。。

小河云庄小区情形实拍图

这个价钱，，
，
，，相比周边凯德龙湾、九龙仓碧玺这些房龄十多年的次新居，，
，
，，贵了近万元/平方米，，
，
，，似乎维持住了“天选之子”的体面。。。。

但在资深中介老白看来：“商拍水分大，，
，
，，这更像是房东清静台的联手自救。。。。”他说，，
，
，，若是过段时间这套房源并未在不动产挂号中心网签，，
，
，，那这场合谓的“破冰”，，
，
，，就可能是个烟幕弹。。。。

无论是真成交照旧行为艺术，，
，
，，小河云庄的房东们需要认清一个现实：买家在履历了市场教育后，，
，
，，已经变得极端理性。。。。

谁都不想接“最后一棒”

不少高端二手房面临流动性枯竭

小河云庄的尴尬，，
，
，，并非孤例。。。。它像一面镜子，，
，
，，照出了当下杭州部分高端大户型“有价无市”的拮据。。。。

首先，，
，
，，是价钱预期严重错位。。。。桥西资深经纪人聪哥剖析，，
，
，，昔时房东们“保8冲10”的梦太美。。。。好比小河云庄有一套挂牌4500万元、单价超13万元的342平方米房源，，
，
，，至今未调价。。。。而至心想卖的，，
，
，，如一套324平方米洋房，，
，
，，挂牌价从2590万元一起降到2298万元，，
，
，，折合7.1万元/平方米。。。。即便云云，，
，
，，近30天带看了21次，，
，
，，买家照旧不下手。。。。

小河云庄公区实景图

为啥？
？？？买家心态很统一：“房东新居买入均价才5.14万元/平方米，，
，
，，在这行情下，，
，
，，凭啥还要让我替他们兑现五六百万元的利润？
？？？”

在下行周期里，，
，
，，房东利润丰盛，，
，
，，成了成交的最大障碍，，
，
，，由于买家总以为尚有降价空间，，
，
，，谁都不想接“最后一棒”。。。。

其次，，
，
，，是产品代际的降维攻击。。。。小河云庄是限价时代的产品，，
，
，，虽有地段光环，，
，
，，但德信暴雷后的资金压力，，
，
，，导致其在园林、公区、装标上不尽如人意。。。。而现在，，
，
，，杭州不限价的新居市场早已“卷出天涯”——更高的得房率、更豪华的会所、更极致的精装。。。。

有行业专家以为，，
，
，，不限价新居对同价位二手房形成了显着的“压制效应”。。。。手握上万万预算的改善型购房者，，
，
，，作为买方市场，，
，
，，眼下可以“既要又要”。。。。与其为桥西的“旧梦”买单，，
，
，，不如去拥抱产品力迭代的钱江新城二期、申花或运河滨新出的低密“新欢”。。。。

放眼整个桥西，，
，
，，焦点购置力关于高价大户型已经钝化。。。。板块内的顶豪江南里，，
，
，，从去年到现在仅成交一套；；；；；；大河宸章、运河宸园成交的主力皆是89平方米小户型，，
，
，，大户型鲜有问津。。。。

那么，，
，
，，你以为小河云庄二手房最合理的价钱区间是几多？
？？？在谈论区留言聊聊吧。。。。

橙柿互动·都会快报 记者 陆丹

编辑 成嘉怡

审核 潘俐 邵宇峰

校对 陈洁珍

当日，，
，
，，在辛亥革命纪念馆南广场，，
，
，，“食在广州 饮在长洲”2026长洲岛咖啡潮饮嘉年华同步举行。。。。