“禁止易，，，，，，总算是开张了。。。。。”杭州拱墅区桥西板块的中介们，，，，，，这几天聊到小河云庄时，，，，，，常；；崴嫡庋痪淇“。。。。。

就在上周，，，，，，这个业内称为“运河滨最后一块宝地”上建起来的高端小区，，，，，，在阿里拍卖平台“破冰”，，，，，，一套修建面积约316.07平方米的洋房，，，，，，以1844.68万元的总价落槌，，，，，，折合单价约5.84万元/平方米。。。。。

这个价钱，，，，，，放在两年前，，，，，，是桥西房东们眼中的“白菜价”；；；放在现在，，，，，，却像一根针，，，，，，扎破了这个昔日红盘最后一点关于“暴富”的念想。。。。。

这场拍卖背后，，，，，，是小河云庄以致整个杭州高端改善二手房市场，，，，，，一场关于定价权的心理博弈，，，，，，一场时代滤镜的祛魅。。。。。

房产以1844.68万元的总价落槌

摇号时的“天选之子”

二手市场的“烫手山芋”

时间倒回2021年12月22日，，，，，，那是一个杭州地产人影象犹新的冬天。。。。。在杭州国立公证处，，，，，，杭州首次实验土拍线下摇号。。。。。其时最受瞩目的小河油库地块（即小河云庄前身），，，，，，引来了24家房企竞相争抢。。。。。

现场的空气险些凝固。。。。。当摇号效果确定是“德信”这家房企时，，，，，，人群中发出一阵压制不住的骚动。。。。。听说，，，，，，其时身穿红白相间棒球服的德信代表愣了好几秒才反映过来，，，，，，随即被其他房企的投拓职员拉到一边，，，，，，对方压低声音问：“兄弟，，，，，，有没有兴趣一起联合开发？？”那种艳羡与急切，，，，，，似乎这不是一块地，，，，，，而是一张中奖的彩票。。。。。

昔时土拍摇号，，，，，，热闹的开发商候场区

彼时，，，，，，所有人都相信，，，，，，这块容积率仅1.7、一线临运河的宝地，，，，，，必定是板块未来的房价天花板。。。。。

2023年8月小河云庄开盘时，，，，，，即便与红盘杭州IFC撞车，，，，，，小河云庄依然吸引1249组家庭摇号，，，，，，中签率低至10.97%，，，，，，差点触发限售。。。。。“买到就是赚到” 是那批幸运儿唯一的念头。。。。。

但今年1月30日交付后，，，，，，运气的齿轮最先反向转动。。。。。

凭证以往逻辑，，，，，，这种“限价倒挂神盘”交付后，，，，，，第一波集中挂牌和“先遣步队”的成交价，，，，，，将直接界说小区的江湖职位。。。。。但时至今日，，，，，，除了此次阿里拍卖这套商拍的房源外，，，，，，该小区无一成交。。。。。

板块内资深经纪人透露，，，，，，现在某大型二手房生意平台挂牌小河云庄近40套，，，，，，全小区挂牌比例凌驾30%。。。。。这个“抛售率”在杭州次新居中名列前茅。。。。。

“自残式”起拍

是“破冰”照旧烟幕弹

既然二手市场带看寥寥，，，，，，房东只好另辟蹊径——商拍。。。。。

这次拍卖的是小河云庄低区房源，，，，，，虽位于南面第一排，，，，，，但视野受限于前方妄想商业用地，，，，，，并无一线运河景观。。。。。

拍卖的噱头十足——起拍价仅889.68万元，，，，，，相当于新居开盘价的腰斩。。。。。这种“自残式”起拍确实引来了11人报名，，，，，，但仔细翻看87轮出价纪录，，，，，，真正较量的也就两三副面目。。。。。

最终5.84万元/平方米的成交价，，，，，，加上50万元车位费、平台服务费及未满两年的增值税，，，，，，现实到手本钱凌驾6.2万元/平方米。。。。。

小河云庄小区情形实拍图

这个价钱，，，，，，相比周边凯德龙湾、九龙仓碧玺这些房龄十多年的次新居，，，，，，贵了近万元/平方米，，，，，，似乎维持住了“天选之子”的体面。。。。。

但在资深中介老白看来：“商拍水分大，，，，，，这更像是房东清静台的联手自救。。。。。”他说，，，，，，若是过段时间这套房源并未在不动产挂号中心网签，，，，，，那这场合谓的“破冰”，，，，，，就可能是个烟幕弹。。。。。

无论是真成交照旧行为艺术，，，，，，小河云庄的房东们需要认清一个现实：买家在履历了市场教育后，，，，，，已经变得极端理性。。。。。

谁都不想接“最后一棒”

不少高端二手房面临流动性枯竭

小河云庄的尴尬，，，，，，并非孤例。。。。。它像一面镜子，，，，，，照出了当下杭州部分高端大户型“有价无市”的拮据。。。。。

首先，，，，，，是价钱预期严重错位。。。。。桥西资深经纪人聪哥剖析，，，，，，昔时房东们“保8冲10”的梦太美。。。。。好比小河云庄有一套挂牌4500万元、单价超13万元的342平方米房源，，，，，，至今未调价。。。。。而至心想卖的，，，，，，如一套324平方米洋房，，，，，，挂牌价从2590万元一起降到2298万元，，，，，，折合7.1万元/平方米。。。。。即便云云，，，，，，近30天带看了21次，，，，，，买家照旧不下手。。。。。

小河云庄公区实景图

为啥？？买家心态很统一：“房东新居买入均价才5.14万元/平方米，，，，，，在这行情下，，，，，，凭啥还要让我替他们兑现五六百万元的利润？？”

在下行周期里，，，，，，房东利润丰盛，，，，，，成了成交的最大障碍，，，，，，由于买家总以为尚有降价空间，，，，，，谁都不想接“最后一棒”。。。。。

其次，，，，，，是产品代际的降维攻击。。。。。小河云庄是限价时代的产品，，，，，，虽有地段光环，，，，，，但德信暴雷后的资金压力，，，，，，导致其在园林、公区、装标上不尽如人意。。。。。而现在，，，，，，杭州不限价的新居市场早已“卷出天涯”——更高的得房率、更豪华的会所、更极致的精装。。。。。

有行业专家以为，，，，，，不限价新居对同价位二手房形成了显着的“压制效应”。。。。。手握上万万预算的改善型购房者，，，，，，作为买方市场，，，，，，眼下可以“既要又要”。。。。。与其为桥西的“旧梦”买单，，，，，，不如去拥抱产品力迭代的钱江新城二期、申花或运河滨新出的低密“新欢”。。。。。

放眼整个桥西，，，，，，焦点购置力关于高价大户型已经钝化。。。。。板块内的顶豪江南里，，，，，，从去年到现在仅成交一套；；；大河宸章、运河宸园成交的主力皆是89平方米小户型，，，，，，大户型鲜有问津。。。。。

那么，，，，，，你以为小河云庄二手房最合理的价钱区间是几多？？在谈论区留言聊聊吧。。。。。

橙柿互动·都会快报 记者 陆丹

编辑 成嘉怡

审核 潘俐 邵宇峰

校对 陈洁珍

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合肥网站优化选择之道

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