“挂了快一年，，，，眼看总价从200多万元掉到160万元，，，，心一横，，，，卖了。
。。。”最近卖出一套丁桥板块两居室的老陈，，，，昨天拿到尾款后长舒了一口吻。
。。。他说，，，，虽然“割肉”心疼，，，，但“落袋为安”也是好的选择。
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这是今年上半年杭州二手房市场的缩影。
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随着杭州二手房市场2026年“期中考”效果单揭晓，，，，一连串数字印证了市场的“以价换量”。
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杭州二手房市场2026年“期中考”效果单揭晓 数据泉源：杭州我爱我家

杭州我爱我家数据显示，，，，上半年全市共成交二手住宅4.67万套。
。。。这个效果是近五年同期的第二高，，，，只比2025年的4.91万套略微回落。
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“老破小”成交量稳住了

但价钱“跌回十年前”

不过，，，，量稳住了，，，，价钱仍在调解。
。。。上半年杭州全市二手住宅均价为26817元/平方米，，，，同比去年上半年，，，，下滑了15.2%。
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数字显示，，，，成交结构爆发了强烈的转变——主要是总价段200万元以内的房源成交占比突破5成，，，，抵达50.7%。
。。。而在一年前，，，，这个比例只有36.9%，，，，足足蹿升了近14个百分点。
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杭州城区航拍画面

与此同时，，，，200万元至300万元的区间占比微降至22.9%。
。。。这两个区间相加，，，，意味着上半年凌驾七成的杭州二手房买家，，，，把总预算牢牢摁在了300万元以内。
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面积端的转变同样显着——上半年套均成交面积降至101.5平方米，，，，比去年同期少了2个平方米左右。
。。。60至90平方米的中小户型占比近四成，，，，仍然是市场的绝对主力。
。。。而60平方米以下的“极致刚需”户型，，，，占比虽然只有13%，，，，但同比上升了0.8个百分点——这说明，，，，越来越多预算极为有限的首套房买家，，，，正在纷纷“上车”。
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翠苑三区、朝晖七区这样的市中心老小区，，，，今年上半年成交量都突破了60套，，，，险些遇上去年整年的量，，，，但成交均价回落到了2万元/平方米左右——基本退回到了2016年前后，，，，也就是十年前的价钱水平。
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一经被誉为学区房“神盘”“孟母盘”的耀江文鼎苑，，，，从2021年岑岭时的11万元/平方米，，，，到现在稳固在4万-4.7万元/平方米，，，，5年时间抹去了近七成的价钱泡沫。
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关于“老破小”价钱“回到十年前”的征象，，，，杭州我爱我家剖析以为，，，，低总价房源成交比例的上升，，，，并非需求端突然爆发，，，，而是供应端自动“割肉”的效果——大宗原先挂牌价偏高的房源，，，，经由房东一轮又一轮调价，，，，终于触遇到了买家愿意掏钱的谁人临界点。
。。。而买家这边，，，，普遍对价钱高度敏感，，，，但凡性价比有冒高的苗头，，，，咸孤嗜以往坚决得多。
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与中小户型成交量升温形成鲜明比照的是，，，，120平方米以上的大户型，，，，上半年成交量同比下滑了2.2个百分点。
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改善型次新板块肉眼可看法降温了

一经风物无限的申花、亚运村等改善型次新板块，，，，肉眼可看法降温了。
。。。以亚运村的绿城桂冠东方为例，，，，今年上半年成交49套，，，，缺乏去年整年成交量的三成。
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这些板块的经纪人反馈，，，，大户型的带看量从去年下半年就最先下滑，，，，今年上半年更是“看的人少、谈的人更少”，，，，房东不降到买家心理价位，，，，“连坐下来谈的时机都没有”。
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主城购房需求外溢加速

价钱门槛一连走低，，，，最直接的受益者是那些预算有限但又必需上车的“新杭州人”和年轻家庭。
。。。而在购房区域选择上，，，，刚需也泛起出清晰的流向——从主城焦点区向外围板块加速溢散。
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今年上半年，，，，主城焦点的上城、拱墅、西湖、滨江四个区的成交占比所有泛起下滑，，，，其中上城区下降了1.5个百分点，，，，滨江区下降了1个百分点。
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主城的老旧小区

与之相反，，，，临平区市场占比从10.2%跃升至12.2%；；
；；钱塘区从6%升至7.2%；；
；；萧山区也小幅微增至16%，，，，稳住了全市第二大购房区域的职位。
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为什么泛起这样的“外热内冷”？？在城东九堡一带做了5年中介的经纪人刘姐给我们算了一笔账：“同样的250万元预算，，，，在市中心只能拿下四五十平方米的‘老破小’，，，，户型差、没电梯，，，，停车还贫困。
。。。但往临平、星桥、大江东那里走，，，，能买80多平方米的电梯房，，，，小区新、情形好，，，，栖身体验完全差别。
。。。”她最近帮一对小伉俪在临平成交了一套90平方米的三居室，，，，总价250万元不到，，，，买家两口子都在主城区上班，，，，“他们算过，，，，通勤多花20分钟，，，，但住得宽敞，，，，以为值了”。
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业内人士以为，，，，只要外围板块单价“1字头”“2字头”的价钱优势还在，，，，这种主城外溢趋势下半年或许率还会一连，，，，这是市场的自觉选择。
。。。杭州这座都会的栖身半径，，，，正在被价钱实力硬生生往外推了一圈。
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下半场怎么走？？

刚需仍是主角，，，，高总价次新居承压

下半年杭州楼市会怎么走？？综合专家和业内人士各方看法来看，，，，在没有强力新政干预的条件下，，，，下半年或许率会延续“平稳波动、加速去化”的主基调。
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一方面，，，，上半年4.67万套成交量已经打下了不错的基础，，，，整年总成交量即便达不到去年的高度，，，，也低不了几多。
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但另一方面，，，，随着学区房需求集中释放完毕，，，，高总价房源的去化压力依旧不小。
。。。尤其是那些单价偏高、面积偏大的次新居，，，，既要面临同板块新居的品质竞争，，，，又要遭受改善型买家一连张望的情绪压制，，，，处境颇为尴尬。
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刚需购房仍将是下半年的楼市主旋律

业内人士剖析，，，，刚需购房仍将是下半年的楼市主旋律，，，，成交重心或许率继续围绕200万元以内的低价房源睁开。
。。。房价短期内难有向上的动力，，，，“以价换量”依然是市场最主流的成交逻辑。
。。。关于急需卖房的业主来说，，，，合理调解价钱预期，，，，比赌市场反弹更现实；；
；；而对正准备上车的刚需买家而言，，，，房源选择面宽、议价空间大，，，，眼下仍然是一个从容挑挑拣拣的窗口期。
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4.67万套的半年答卷，，，，是杭州二手房用“价钱水位下降”换来的。
。。。对卖家来说，，，，这或许是资产缩水的阵痛期；；
；；对那些预算有限，，，，正在寻觅人生第一套房的年轻人来说，，，，这可能是近几年来最友好的一段买方时光。
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上半年杭州二手房成交量排行

橙柿互动·都会快报 记者 陆丹

编辑 肖旭

审核 罗祎 邵宇峰

校对 崔劲峰

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