泉源：法拉利首款纯电车型宣布后股价大跌作者： 陈秉莹：

为什么会以为万科尚有一线生气？？？？
？？

这两年，，，，许多人都在看万科的热闹，，，，以为它将是下一个万达，，，，甚至下一个恒大
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然而，，，，星空君跟踪了公司的几年财报，，，，发明虽然；；
；；；刂，，，，但性子和恒大并纷歧样
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恒大最后的挣扎是徒劳的，，，，万科最近的挣扎却是有用的
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效果甚至体现到了最新的季报中
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关于房地产企业，，，，利润表险些没有可参考性，，，，最值得看的是现金流量表
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星空君在万科的现金流量内外看到了剩余的希望
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一、收窄的谋划性现金流量净额

凭证会计准则，，，，房地产企业收到钱的时间，，，，不可直接计入收入，，，，通常要计入条约欠债
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。。。。什么时间实现收入呢？？？？
？？比及验收交房的时间才华完全实现收入（中心尚有几个转收入的节点，，，，星空君就不详细提了，，，，简化明确）
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这个历程通常3-5年
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这也意味着，，，，房地产企业的营收，，，，着实是3-5年前卖掉的屋子
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思量到3-5年前的楼市惨烈状态，，，，星空君就未几讲这个数字多灾看了
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怎么看目今的“真实”谋划状态呢？？？？
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看现金流量表
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卖房收到的钱，，，，计入“销售商品和提供劳务收到的现金”，，，，买地盖楼的本钱，，，，计入“购置商品接受劳务支付的现金”
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再加上员工薪酬、税费等支出，，，，“谋划活动爆发的现金流量净额”，，，，就是“真实”的利润
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坏新闻是，，，，万科一季度继续巨亏
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。。。。实现营业收入289.28亿元，，，，同比下降23.86%；；
；；；归母净利润亏损59.52亿元
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好新闻是，，，，无论是净利润照旧谋划性现金流量净额，，，，都在收窄
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尤其是谋划性现金流量净额，，，，距离转正只剩下一步之遥
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二、转型之痛

关于万科来说，，，，转型是一个痛苦的决议
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2025年整年，，，，万科营收2334.33亿元，，，，同比下降32.0%；；
；；；归母净利润亏损885.56亿元，，，，同比扩大79.0%；；
；；；扣非净利润亏损859.17亿元
。
。。。。两年累计亏损凌驾1370亿元
。
。。。。总资产从2021年的19386.38亿元，，，，萎缩至2025年的10206.23亿元，，，，五年间蒸发了9180亿元，，，，缩水47.4%
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2026年一季度，，，，天下商品房销售面积同比下降10.4%，，，，销售金额同比下降16.7%
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。。。。这是行业的整体严冬
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。。。。但万科的跌幅远超行业平均水平——销售面积下降42.2%，，，，销售金额下降53.8%
。
。。。。这意味着，，，，万科不但没能跑赢市场，，，，反而被市场远远甩在了后面
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为什么万科的销售跌幅云云之大？？？？
？？首先，，，，万科的项目结构以一二线都会为主，，，，而这些都会恰恰是本轮调控最严肃、市场下行最强烈的区域
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。。。。其次，，，，万科的品牌信誉在债务；；
；；；惺艿窖现厮鸷，，，，购房者对"烂尾"的担心使得万科项目的去化速率大幅放缓
。
。。。。再次，，，，万科为缓解资金压力，，，，不得不降价促销，，，，但这又进一步侵蚀了利润空间
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更危险的是已售未结资源
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。。。。阻止2026年一季度末，，，，万科合并报表规模内有1053.3万平方米的已售资源未完工结算，，，，条约金额1072.0亿元
。
。。。。这些已售未结资源，，，，是万科未来营收的"蓄水池"
。
。。。。但问题是，，，，若是这些项目由于资金主要而无法按期完工，，，，就会引发大规模的交付；；
；；；，，，，进一步摧毁品牌信誉
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结算数据同样令人担心
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。。。。2026年一季度，，，，万科实现结算面积135.3万平方米，，，，结算金额145.7亿元，，，，同比划分下降33.4%和36.1%
。
。。。。结算金额甚至低于条约销售金额，，，，说明万科正在加速消耗已售未结资源，，，，但新增销售无法增补，，，，"蓄水池"正在干枯
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新开工和完工数据更是阴晦
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。。。。一季度新开工及复工计容面积69.2万平方米，，，，仅完玉成年妄想的22.6%；；
；；；完工计容面积98.3万平方米，，，，仅完玉成年妄想的13.2%
。
。。。。新开工缺乏，，，，意味着未来的可售资源将一连萎缩；；
；；；完工缺乏，，，，意味着已售项目的交付风险在上升
。
。。。。这是一个恶性循环
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三、债务深渊

实事求是的讲，，，，万科的债务已经好转了许多，，，，但也就是刚刚下了呼吸机的水平，，，，距离走出ICU尚有很长的旅程
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阻止2026年一季度末，，，，万科有息欠债合计3560.5亿元，，，，占总资产的比例为35.7%
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。。。。虽然较2025年尾的3584.8亿元略有下降，，，，但绝对规模依然惊人
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更危险的是债务结构
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。。。。2025年尾，，，，万科一年内到期的有息欠债1605.6亿元，，，，占比44.8%；；
；；；一年以上有息欠债1979.2亿元，，，，占比55.2%
。
。。。。这意味着，，，，万科有近一半的债务将在一年内到期
。
。。。。而阻止一季度末，，，，钱币资金仅604.9亿元，，，，纵然所有用于还债，，，，也笼罩不了一年内的到期债务
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从融资渠道看，，，，银行乞贷占比71.9%，，，，应付债券占比8.2%，，，，其他乞贷占比19.9%
。
。。。。银行乞贷占绝对主导，，，，意味着万科的融资命脉掌握在商业银行手中
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。。。。一旦银行收紧信贷，，，，万科将面临"断粮"；；
；；；
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。。。。2025年整年，，，，万科新增融资和再融资280亿元（不含股东乞贷），，，，但筹资现金流净流出249.21亿元，，，，说明送还的债务远大于新增融资
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融资本钱方面，，，，万科存量融资综合本钱为2.88%，，，，较上年尾下降14个基点，，，，其中境内存量融资综合本钱为2.62%
。
。。。。外貌上看，，，，融资本钱在下降，，，，但这主要是由于低利率情形下的被动下降，，，，而非万科信用资质的改善
。
。。。。事实上，，，，万科的融资越来越依赖大股东深铁集团的"输血"——深铁集团提供的股东乞贷利率仅为2.34%，，，，远低于市场水平
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深铁集团的输血，，，，是万科现在还能维持运转的要害
。
。。。。2025年整年，，，，深铁集团累计向万科提供股东乞贷220亿元
。
。。。。2026年一季度，，，，深铁集团继续新增提供股东乞贷27.3亿元，，，，并赞成对原约定一季度应偿付的股东乞贷本息2.74亿元给予展期
。
。。。。别的，，，，深铁集团还为万科的银行贷款提供担保
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但深铁集团的输血能力也是有限的
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。。。。深铁集团作为深圳市国资委下属企业，，，，其资金实力和救助意愿都保存天花板
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。。。。220亿元的股东乞贷，，，，关于3560亿元的有息欠债来说，，，，只是杯水车薪
。
。。。。若是万科的销售不可恢复、现金流不可转正，，，，深铁集团的输血终将难以为继
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四、两颗大雷

存货和条约欠债，，，，是房地产企业的两张"晴雨表"
。
。。。。存货反映了企业的土地储备和在建项目规模，，，，条约欠债反映了已售未结的销售规模
。
。。。。两者的转变，，，，直接展现了企业的谋划状态
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先说存货
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。。。。2026年一季度末，，，，万科存货3656.60亿元，，，，较年头的3737.38亿元镌汰80.78亿元，，，，下降2.16%
。
。。。。存货规模虽然有所下降，，，，但绝对值依然重大
。
。。。。3656.60亿元的存货，，，，占流动资产的比重凌驾60%，，，，是万科最大的资产种别
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存货的风险在于减价
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。。。。在房地产市场一连下行的配景下，，，，土地和在建项目的价值正在缩水
。
。。。。万科2025年年报计提了大宗资产减值损失，，，，2026年一季度虽然未单独披露资产减值数据，，，，但存货减价风险依然保存
。
。。。。若是房价继续下跌，，，，万科可能面临新一轮的存货减值计提，，，，进一步侵蚀利润
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再说条约欠债
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。。。。2025年尾，，，，万科条约欠债（含税）1017.69亿元，，，，较2024年尾的2101.11亿元暴跌51.62%
。
。。。。条约欠债是购房者预付的购房款，，，，代表了企业未来的结算收入
。
。。。。条约欠债腰斩，，，，意味着万科的"订单储备"正在迅速枯竭
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条约欠债的暴跌，，，，直接反映了销售的崩塌
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。。。。2025年销售金额1340.6亿元，，，，而条约欠债镌汰1083.42亿元，，，，说明新增销售甚至缺乏以笼罩已结算的部分
。
。。。。2026年一季度，，，，条约欠债继续镌汰，，，，虽然幅度有所放缓，，，，但趋势并未逆转
。
。。。。若是条约欠债一连萎缩，，，，万科未来的营收和现金流将面临更大的压力
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存货高企+条约欠债暴跌，，，，这是一个危险的组合
。
。。。。存货意味着资金占用，，，，条约欠债意味着未来收入
。
。。。。存货高企说明资金被大宗占用在土地上，，，，条约欠债暴跌说明未来的收入在萎缩
。
。。。。两者的铰剪差正在扩大，，，，万科的资产质量在一连恶化
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