泉源：直击巨轮靠港全历程作者： 黄启尧：

保利置业豪赌“宇宙第一街道”：楼面单价超10万夺深圳单价地王

经由长达一个多小时、共计291轮的强烈线下竞价
，，，，，6月5日
，，，，，保利置业以57.72亿元的总价
，，，，，将位于深圳南山区粤海街道的T204-0153宗地（以下简称“粤海地块”）收入囊中
，，，，，成交楼面价抵达约10.87万元/平方米
，，，，，溢价率高达150.74%。。。。
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这一价钱不但远超挂牌底价23.02亿元
，，，，，更刷新深圳涉宅用地楼面单价历史纪录
，，，，，成为深圳新的“单价地王”。。。。
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保利置业为何不吝以“地王”价钱拼下这块宝地？？这场“豪赌”背后
，，，，，有着怎样的机缘与挑战？？

“宇宙第一街道”的绝版宅地

上述地块位于有“宇宙第一街道”之称的粤海街道
，，，，，地处海云路和海天二路交织口东北角
，，，，，土地面积14116.04平方米
，，，，，妄想修建面积53110平方米
，，，，，用地性子为二类栖身用地
，，，，，产权70年。。。。
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妄想指标中
，，，，，容积率仅2.9、修建限高100米的设定尤为引人关注——在以高密度开发著称的科技园焦点区
，，，，，2.9的容积率堪称“奢侈”
，，，，，意味着未来项目极有可能被打造成市场稀缺的低密小高层或板式产品。。。。
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本次土拍吸引了保利置业、华润置地、中海地产、招商蛇口、建发房产、越秀地产6家头部央国企加入竞拍
，，，，，竞拍历程跌荡升沉。。。。
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早先
，，，，，作为“陪跑”姿态进场的19号保利置业
，，，，，在开拍约一小时内始终坚持张望。。。。
。。竞拍进入中后段后
，，，，，房企举牌速率显着加速。。。。
。。据深圳公共资源生意中心披露的报价纪录
，，，，，现场甚至泛起30秒内一连出价4次的情形。。。。
。。245轮竞价后
，，，，，报价抵达53.12亿元
，，，，，楼面价正式突破10万元/平方米大关。。。。
。。以后竞争演变为保利置业、越秀地产和中海地产三家之间的较量。。。。
。。中海在报价55.12亿元退却出
，，，，，保利置业与越秀地产睁开最后的“一对一”拉锯战。。。。
。。又经由约12分钟、26轮加价
，，，，，保利置业报出57.72亿元的最终价钱
，，，，，乐成夺地。。。。
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广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉体现
，，，，，这宗堪称南山“科技园板块最后留白地”的纯二类栖身用地
，，，，，区位优势极其优越。。。。
。。粤海街道汇聚了超1600家国家高新手艺企业
，，，，，腾讯、大疆、中兴等众多互联网和半导体行业巨头均在此起身
，，，，，板块内职住比严重失衡
，，，，，科技“新贵”购置力很是丰裕。。。。
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中指研究院深圳分院高级剖析师孙红梅也指出
，，，，，该地块拥有粤？？拼垂ひ导敖逃桃蹬涮
，，，，，承接片区数万高新工业高净值改善置业需求
，，，，，土地资源泛起极端稀缺属性。。。。
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楼市“K型苏醒”下的“地王”豪赌

值得关注的是
，，，，，保利置业已往二十多年主要深耕深圳龙华、龙岗、坪山等外围板块
，，，，，以刚需和改善项目为主。。。。
。。此次拿下粤海地块
，，，，，标记着保利置业从都会外围向最焦点、最腾贵的住宅市场提倡攻击。。。。
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这场高调拿地背后
，，，，，保利置业面临着重大的机缘与多维的挑战。。。。
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从机缘维度看
，，，，，该地块承载着一线都会的增添盈利。。。。
。。粤海街道虽以科创著名
，，，，，但高端住宅供应恒久缺位
，，，，，片区二手房标杆楼龄普遍偏长
，，，，，而周边高净值人群改善需求一连释放。。。。
。。据58安居客平台线上数据
，，，，，粤海、深圳湾区域二手房挂牌均价约18万元/平方米
，，，，，高区海景房源挂牌价高达22.3万-26.4万元/平方米。。。。
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2025年11月至2026年3月
，，，，，深圳湾澐玺项目入市4个月累计销售额高达239亿元
，，，，，备案均价18.2万元/平方米
，，，，，印证了一线都会焦点区的强盛“吸金能力”。。。。
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按市场机构测算
，，，，，剔除配建因素后该地块现实楼面价约11.45万元/平方米
，，，，，未来项目售价需抵达16万-18万元/平方米方能保本
，，，，，凌驾20万元/平方米也并非没有想象空间。。。。
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另一方面
，，，，，高品质地块也是保利置业产品线升级的契机。。。。
。。粤海项目的开发将磨练其将刚需改善履历向顶级豪宅赛道转型的能力。。。。
。。容积率仅2.9的低密地块
，，，，，恰恰为打造标杆豪宅产品提供了优质条件。。。。
。。若项目乐成推出市场
，，，，，将成为保利置业在大湾区以致天下高端住宅赛道的里程碑之作。。。。
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但挑战同样禁止忽视。。。。
。。首先就是来自资金层面的磨练——57.72亿元的土地款和后续开发资金。。。。
。。按出让条件
，，，，，地块须在《出让条约》签署之日起1年内开工、4年内完工
，，，，，集中开发的资金需求与项目回款周期将磨练公司的资金调理能力。。。。
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其次
，，，，，保利置业需要实现产品端的突围。。。。
。。李宇嘉也指出：“地块所在的粤海街道
，，，，，自己就是豪宅麋集的区域
，，，，，周边二手豪宅较量多
，，，，，并且社区都较量大
，，，，，该地块较量小
，，，，，在社区气氛方面可能较弱
，，，，，加上地价较量高
，，，，，必定要打造高端豪宅往复化
，，，，，面临着此前热销豪宅项目如深圳湾澐玺的竞争。。。。
。。”

别的
，，，，，市场波动风险也需小心。。。。
。。只管现在深圳楼市回暖趋势显着
，，，，，可是
，，，，，房地产市场仍处于调解周期之中
，，，，，豪宅市场的热度能否一连、产品入市时能否获得市场认可
，，，，，仍需时间磨练。。。。
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“目今
，，，，，深圳楼市仍然是点状苏醒
，，，，，市场冷热不均。。。。
。。近期
，，，，，深圳豪宅项目泛起热销态势
，，，，，也有‘K型苏醒’的说法
，，，，，这些项目都是个别的、位于焦点板块的
，，，，，推盘量也很是少
，，，，，并非周全的苏醒
，，，，，关于楼市的刊行动用也是有限的。。。。
。。”李宇嘉体现。。。。
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怎样在高地价的压力下做出“过硬”的产品
，，，，，以真正匹配科技“新贵”的需求和购置力
，，，，，这是保利置业面临的最大挑战。。。。
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新京报贝壳财经记者 徐倩

编辑 杨娟娟

校对 翟永军